[摘要] 今年以来，在经济增速放缓，国家房地产调控政策深化的情况下，湖州市区楼市经历了从缩量至降价放量的过程。
今年以来，在经济增速放缓，国家房地产调控政策深化的情况下，湖州市区楼市经历了从缩量至降价放量的过程：一季度新建住宅销售面积同比下降57.5%%；二季度部份开发商为了盘活资金，采取了降价促销的措施，激活了部份刚性需要，5月份成交量出现回升，但上半年成交面积仍同比下降21.0%；下半年，随着越来越多的房地产开发商加入到降价促销行列，新建住宅销售量萎缩的状况得以扭转，1-10月市区新建住宅销售面积同比增加18.0%。
一、新建住宅销售价格逐月走低
土地成交价格同时出现回落。据统计，1-10月市区土地交易面积214.12万平方米，同比下降50.5%；均价1114元/平方米，下降7.0%；土地出让金24.43亿元，下降54.3%。
二、市场成交呈现“以价换量”特点
在房价无法进一步上涨预期的影响下，除少数刚需仍在购买外，投资者及改善型购房者纷纷进入观望状态，使今年前四个月市区楼市进入严冬。据房地产网签统计明示，今年前四个月市区新建住宅成交面积分别为：5.30万㎡、2.03万㎡、3.25万㎡、3.35㎡（以每月的天至最后一天为报告期，下同），同比分别下降65.1%、32.9%、51.4%、30.2%。迫于销售大幅下降的压力，为了回笼资金，五月开始，一些开发商对新开盘楼盘（或者分期新开的房型）进行较大幅度的降价促销，如“学士府”、“天际花园”、“巴黎春天”、“翰林世家”、“皇家花园”、“望湖长岛府”等新开楼盘均出现降价开盘现象；其他不少已开盘销售的楼盘，也纷纷降价促销，或折扣加大。降价措施吸引大批刚需购房者及少数投资者购房，在市区掀起一个购房小高潮，成交量大幅回升，走出了“以价换量”的走势。据统计，5、6两月市区新建住宅成交面积分别为9.70万㎡和12.81万㎡，同比增长16.2%和56.2%；10月成交面积更是达到14.43万㎡，同比增长183.9%。一举扭转了前期销售大幅萎缩态势，终使1-10月市区新建住宅成交面积呈现增长状态，达到86.12万㎡，同比增长18.0%。
三、一线城市房价反弹未带动湖州市区房价跟风
5月，随着各地新建住宅成交面积的明显放大，楼市人气回升。6月开始，70个大中城市楼市环比价格止跌企稳并出现小幅反弹，之后反弹迹象进一步趋于明显。据统计，70个城市中环比价格从4月的下降城市43个，持平的24个，上涨的3个，至7月，变为环比价格下降的城市只有9个，持平的11个，上涨的达到50个，8、9月份仍然涨多跌少。而湖州市区新建住宅成交价格却未明显跟随同步回升，且降价的楼盘越来越多。10月市区降价楼盘高达14个之多，比九月增加10个。虽然8、9两月环比价格一度分别回升0.5%和0.2%，但10月又出现下跌，环比下跌1.1%。
四、全年走势预测
住房作为人民生活必须品，安居乐业是政策制定者重视的问题，房价的理性回落是正确之道。目前国内房价与收入之比已经明显偏高，出租房屋所得到的租金，已不能跟上银行同期存款利率；国家对房地产的调控政策虽然存在一定的调整余地，但不可能大幅修正。同时，国家在保障性住房方面的政策将进一步完善，都将促使房价与收入之比回归合理。总的看来，目前我市房价已经进入调整期，预计今年市区新建住宅价格的跌幅可能在6%左右。
五、下一步市场建议
1.注重刚需房型的建设。目前市场的需求是刚需中小房型，从市区1至10 月成交情况来看，刚需房型占了大部份。因此，大量开发面积在70至100平方米的刚需房，市场前景较好。
2.注重区域综合配套建设。如果商业、文化中心等配套设施过于集中于某一个区域，会影响购房者对离中心过远的房地产项目的购买热情。分区域建设商业、文化中心有利于带动偏远地区房地产开发。
3.以高新技术产业带动新区建设。一个较为集中的高新技术产业积聚区的建成，将吸引大量外来高素质技术人员和产业工人，有利于带动该区域房地产的发展。
4.加快公共交通设施建设。随着我市城市规模的不断扩大，大力发展快捷便利的公共交通设施，既能减轻市区交通压力，更有利于扩展城市区域，发展各区块房地产业的平衡发展。
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