[摘要] 本轮楼市调控初期，作为楼市调控重灾区的一线城市曾一度不被房企看好，逃离“北上广”，进军二、三线曾一度在开发商中流行。然而，盘点今年各地楼市回暖表现，从成交到拿地，一条包含北京、上海、广州等地在内的东部一线“活跃带”，跃然呈现在楼市的成交版图上。
本轮楼市调控初期，作为楼市调控重灾区的一线城市曾一度不被房企看好，逃离“北上广”，进军二、三线曾一度在开发商中流行。然而，盘点今年各地楼市回暖表现，从成交到拿地，一条包含北京、上海、广州等地在内的东部一线“活跃带”，跃然呈现在楼市的成交版图上。
一线成交崛起
一线城市成为本轮楼市回暖的领头羊。上海某房地产研究院统计显示，楼市销售量增速在2月份跌至成交底部之后触底反弹。随着政策面的逐步好转，市场交易量自二季度开始明显反弹，其中一线城市二、三季度交易量同比增幅分别高达58%和73%，远远超过二、三线城市13%的涨幅。
一线城市的市场活跃度在传统淡季表现得尤为突出，7月份历来是楼市销售的淡季，来自中原地产数据显示，今年7月北、上、广、深四个一线城市商品房成交量的增速最为迅猛，达二线城市增速的6倍。
价格也是一线城市的优势，2012年11月70大中城市新建商品住宅平均环比指数为100.26，上升0.2个百分点。一线城市尤为显著，链家地产市场研究部统计显示，11月一线城市房价涨幅尤为突出，新房和二手房环比涨幅远超过二线城市及平均水平。其中北京新建商品住宅环比指数100.8，位列第二。
本轮调控初期，由于一线城市成交极度低迷，对项目集中在一线的房企业绩造成很大影响，一线城市因为经济发达程度、商业密度以及由此产生的产业聚集和城市人口聚集效应带来了对包括住宅、商务地产的大量需求，这是三、四线城市不可比拟的。
拿地重回一线
受到限购政策影响，开发商对一、二线城市的住宅用地缺乏信心，而三、四线城市受限购的影响不大。由此，众多龙头房企开始转战深耕三、四线城市。随着楼市成交量回升，开发商的现金状况转好，抄底一、二线城市土地开始成为企业共识。
根据中原地产研究中心对11家标杆房地产企业的监测，这些标杆企业下半年拿地额达到了882亿元，而上半年仅为304亿元。下半年拿地金额占销售比达到了29.1%。统计显示，2012年来，从标杆房企拿地数量来看，一线城市占比20%，二线发达城市占比21%，二线发展中城市占比42%，三、四线城市占比18%，其中二线发展中城市占比。由于三四线城市未来存在一定的调整风险，因此标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。
“从今年的拿地情况看，三、四线城市未来存在一定的调整风险，标杆房企采取了回归一、二线城市的策略。”张大伟表示，在前两年，标杆房企都在三、四线城市跑马圈地，今年却出现了回归。
根据国家信息中心首席经济学家范建平的研究，北京、上海、广州、深圳在过去的5年，服务业的发展速度超过了制造业，北京的服务业现在已经占到GDP的76%。未来的上海、广州、深圳甚至包括杭州、南京这样的城市，现在都在向服务业转化。它如果能够继续大量创造服务业就业机会，那么它的房地产就会得到支撑。
三四线城市落伍
在推进城镇化过程中，三、四线城市或扮演重要角色。不过，近几年不少三、四线城市掀起大规模“造城运动”，当地楼市供应量急剧放大，导致今年三、四线城市在楼市复苏中落伍。
自今年6月份以来，商品房待售房面积一直维持在高位，并且有上升的趋势，三、四线城市的库存量更大。摩根大通报告指出，从地区来看，明年一线城市更乐观一些，三、四线城市去库存压力会更大。
据克尔瑞“中国城市房地产市场风险排行榜”数据显示，城市市场风险排名前50位城市中无一例外均为三、四线城市。分区域看，风险排名前50城市主要集中在华北、西北、西南中，大多数集中在内陆城市。
“三、四线城市在这几年城市化进程下房地产开发势头增长很快，但是过快的推盘量水平并没有一个很好的需求做支撑，监测的10个三线城市，供给量都是大于成交量。部分房企在限贷限购的压力下，转战三、四线城市，本身也加剧了企业的竞争。”上海某房地产研究院研究员严跃进表示，一、二线城市，尽管库存高企，但实际上需求量很大，此前只是在限购等政策下隐蔽起来了。
联达地产机构董事长杨少锋认为，三、四线城市供应量加大，开发商的去化速度必然受到影响，这会对中小房企的资金链产生压力。总体来看，开发商在三、四线城市的投资应该更加谨慎。
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“虽然之前已经预测到年底北京楼市应该不错，但是没想到会这么好。”北京一家房地产代理机构的总监向《华夏时报》记者表示。
一线城市的楼市的成交因涨势明显，被多家地产研究机构称之为“暖冬”。2012年12月10日-12月16日，北京新建商品住宅网签成交量5131套，创出限购以来单周新高。上海12月前16天的成交也达到年内水平。
然而，面对这个始料未及的暖冬，一些开发商内心却很矛盾，他们既希望市场可以持续“暖”下去，又担心市场太热、房价涨得太快会引来新一轮调控。
成交量大幅上涨
年中以来，一线城市，尤其是北京楼市，先于二三线城市回暖。
中原地产统计数据显示，12月前16天，北京新建住宅签约量为7966套。按照北京今年新房市场月均一万套左右的正常成交量来看，12月刚过去半个月，近8000套的成交量显然是不错的成绩。
据记者了解，北京一些新入市的楼盘开盘价格，与其蓄客阶段向客户所报的价格相比上涨了不少，但是这没有影响开盘当天客户的购买热情。今年多次表示入市的路劲世界城终于在近日开盘，17262元/平方米的均价比蓄客时宣称的15000多元/平方米高出不少。一位北京代理行的销售经理对记者说：“原本开发商担心价格上涨客户会不买账，结果，当天购买的踊跃程度却出乎意料，这期开盘的300余套基本销售一空。”
与北京类似，12月上海楼市成交量上涨，打折楼盘的数量呈减少的趋势。12月前16天上海新建商品住宅成交49.9万平方米，达到年内水平，较11月同期提升7.3%，同比则提升102%。
广州近日出现的通宵排队买房的现象引起了广泛关注。保利地产某在售项目销售部一名不愿具名的人士向记者表示：“一些项目在早前蓄客期就已经认购，所以热销也是预料中的事情，此外，不少买家在咨询期间比较担心明年初是否会涨价。”
据房产网站的数据监控中心显示，截至12月19日，广州地区在售住宅项目共338个。近一个月内，共有56个项目的销售价格出现上涨。
一线城市楼市出现暖冬，与以刚需客户为目标的楼盘集中入市不无关系。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟向记者表示：“一线城市楼市成交向好的主要原因是需求和预期的推动。刚性需求客户仍然是购房的主流，供应不足会导致房价上涨的预期，促使刚需客户在近期积极入市。”
打左灯，向右转
今年以来，北京新盘价格随着销量提升而逐渐复苏，相比年初，通州、大兴、昌平等热点区域的整体均价已出现20%左右的上涨。一些刚需项目由于销售情况良好，楼盘的均价可谓是边卖边涨，逐渐达到预售证申报的价格上限。
而对于开发商来说，出于对房地产市场的信心，房地产投资增速出现了抬头的迹象。国家统计局数据显示，2012年1-11月份，房地产开发投资同比增长16.7%，增速比1-10月份提高1.3个百分点。
戴德梁行住宅董事伍惠敏表示，房企之所以会再次加快回笼资金、冲刺业绩，与房企预期的转变有关。多数房企认为，今年年底至明年上半年是拿地的好机会，为了赶在土地价格尚未大幅上扬之前拿地，开发商加快了销售节奏，加速回笼资金，以便有资金到土地市场上买地。”
然而，面对年底楼市暖意融融，不少业内人士却怀着很矛盾的心情。
上述代理机构总监说：“每年的任务肯定会比前一年有所上调，不过，年底市场这么好的话，我们担心明年的任务量上涨得会更多。而且，如果楼市太火热，引起政府的注意，出台新一轮的调控政策，大家的日子都不好过。”陈晟则呼吁：“北京不要涨，要为开发商考虑。”他认为，不仅要加大供应，而且需要管理购房者的预期，使一线城市的楼市稳定下来。
近日，中央经济工作会议要求继续坚持房地产调控政策不动摇，国土部平抑土地市场价格的异常波动、北京市住建委重申限购政策，一系列举措表明调控依然从严。
对于明年的政策走向，在日前举行的“百万销售精英沙龙”上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，明年的房地产调控政策将继续管好供需两端，即必须一如既往地抑制投资投机性需求，要坚持调控方向不动摇；同时对于合理的改善型需求，也应该给予支持和鼓励。
中国房地产学会副会长陈国强认为，明年楼市整体上将会好于今年。“行业的基本面已经好转，市场预期比较积极，加之调控政策的边际效应正在递减，限购持续的时间内，总会有不少人逐渐地满足购房条件。同时，外部的经济环境也有所好转。”
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