[摘要] 循着同行的脚步，富力成为实时将投资目光投向东南亚市场的房企。85亿元购地款、350万平方米建筑面积，其在马来西亚的首个项目堪称大手笔。加上同样投资大马的碧桂园、进驻新加坡的万科，东南亚成为房企海外投资的新热点。海外投资热潮背后，可能面临的政治风险、汇率风险、法律风险等都需要房企谨慎应对。
循着同行的脚步，富力成为实时将投资目光投向东南亚市场的房企。85亿元购地款、350万平方米建筑面积，其在马来西亚的项目堪称大手笔。加上同样投资大马的碧桂园、进驻新加坡的万科，东南亚成为房企海外投资的新热点。海外投资热潮背后，可能面临的政治风险、汇率风险、法律风险等都需要房企谨慎应对。
向外扩张趋势
在碧桂园2011年投资马来西亚、万科联手吉宝置业在今年4月落子新加坡之后，富力地产成为实时一家在东南亚开发房地产项目的房企。11月30日，富力地产全资子公司以85亿元人民币的代价收购马来西亚一幅土地，该土地包括位于马来西亚柔佛州新山地区的四幅空置业权地块及两幅业权填海地块，总面积约为116英亩，可售面积达350万平方米，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物业、办公楼、酒店及购物商场。据了解，地价款将在三年内分四期支付。
对于选择投资马来西亚，富力方面表示，马来西亚拥有庞大的华人社区及吸引国外买家的有利政府政策，非常适合作为迈出中国的境外市场。据了解，为了刺激本国房地产业，马来西亚推出“第二家园计划”，这项旨在鼓励外籍人在马来西亚较长时间居住，成功申请者可持有10年(可连续更新)的居留证和可连续多次自由进出的签证。因其较低的门槛、简易的程序、优惠的待遇吸引了不少海外的置业者，据马来西亚的官方数据显示，自该项目实施以来，在近两万人的申请中，中国籍申请者约占58%，一直稳居十大来源地首位。此外，马来西亚本身存在的庞大华人社区，也为国内房企在当地提供了潜在购买群体。
据胡润中国私人财富管理白皮书调查显示，中国内地的千万富豪中，46%正在考虑移民国外，14%已经移民或者正在申请移民，而家庭资产在1亿元以上的富人中，有移民意向的人比例高达74%，这些高净值人士都是房企海外项目的潜在客群。正是在这样的背景下，2011年碧桂园率先将投资目光投向马来西亚。目前碧桂园已在马来西亚开发了加影和万挠两个项目及滨海商住综合大盘碧桂园金海湾项目，其中碧桂园金海湾为碧桂园集团在海外的开盘项目，今年8月开盘当天推出6000套房源认购超过5000套，截至目前，已实现百亿元的销售业绩。
碧桂园先“吃螃蟹”的行动，成为促进富力淘金南洋的重要动力，其开盘项目的成功，为富力提供了参考和信心。
风险机遇共存
据了解，国内房企投资海外项目可追溯到2004年，由上海上实、上海海外、百联集团、锦江国际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，于圣彼得堡市打造的“波罗的海明珠”项目。
不过此后几年，房企投资海外的步伐陷于停滞。直到2011年开始，大规模海外布局潮涌起，知名房企接踵而至，纷纷将投资目光转向国外。究其原因，与近年来国内房地产调控和土地价格不断攀升紧密相关。去年下半年以来，伴随着市场回暖力度增强，土地市场也迎来火热成交，土地价格不断走高。2013年，多个城市地王项目涌现，北上广一线城市成为高价地块频出之地，天津、重庆、杭州等重点二线城市也跟风涨价，甚至出现面粉价高于面包价的现象，而对房企而言，地价上涨压缩后期利润，同时过高的成本将意味着更大的开发风险。
房企将目光投向海外，看中的就是中国人海外移民需求以及海外低成本融资的环境。不过相较于国内项目开发受政策变动影响较大，房企海外布局面临的开发风险更为复杂。房企在海外开发，需要当地政府对外来房企开发有较高的支持力度，否则项目开发很难继续，如此前中坤集团在冰岛的项目搁浅，中航地产终止了斯里兰卡项目，都与当地政府的出尔反尔密切相关。而汇率方面，房企在海外的投资是以美元支付，而国内的销售回款以人民币形式回笼，如果在销售期，美元对人民币汇率不稳定，出现大幅，将会对利润造成不利影响。国外的地产开发流程、开发模式及税费制度等与国内大相径庭，布局海外对房企资金充裕度提出更高要求。再加上经济周期性风险和法律、文化、生活习惯等潜在风险，都可能对房企拓展海外市场产生影响。
在富力宣布投资马来西亚之后，评级机构穆迪就表示，这次收购具有负面信用影响，这次收购的总土地价格庞大，占该集团截至今年6月总资产的7.3%。在上述项目于2014年年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本。大和总研亦发表研究报告指出，富力地产首次进军海外市场，而且规模及投资额庞大，投资者难免增加不安情绪，担心富力地产在新市场的执行情况。穆迪表示，这会提高富力地产的财务及执行风险。马来西亚是该集团的新市场，该集团尚未在当地建立品牌和运营记录。
对于房企来说，抓住当下汇率抄底时机，在试水的同时，尽快形成跨国企业思维，为企业探索当地项目开发模式提供实践平台，最终形成自己明确的出海战略。
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最近，马来西亚成为了内地房企圈中的热议词。
12月2日，富力地产(02777.HK)砸下85亿元，在马来西亚柔佛州新山地区买下6幅地块，用来开发住宅和商业物业。在这之前的9月，碧桂园(02007.HK)在马来西亚的金海湾项目开卖不到两个月，就实现了近100亿元的销售额，成为新山市的地产商。
这不禁让人浮想联翩。当碧桂园在马来西亚大获成功之时，富力地产能否再创佳绩？在当前国内市场趋于饱和、房企大举进军海外市场之时，马来西亚会成为内地房企的下一座金矿吗？
风险考验
以约合85亿元的代价，收购马来西亚柔佛州新山地区6幅土地，这对长期探索境外投资路径的富力地产而言，无疑是一个意义重大的决定。然而，富力地产将马来西亚作为海外投资首站的抉择，却被认为颇具风险。
穆迪的一份研究报告指出，富力地产在马来西亚的土地收购对其信用状况具有负面影响。
“因为会提高该集团的财务及执行风险。”穆迪副总裁及高级分析师曾启贤分析称，马来西亚对于富力地产而言是新市场，富力地产尚未在当地建立品牌和运营记录，新项目也会使其面对马来西亚房地产市场在监管方面的不确定因素。
此外，穆迪报告指出，这次收购的总土地价格庞大，占富力地产截至2013年6月总资产的7.3%。在上述项目可在2014年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本等。在此等资金需要下，富力地产在未来一两年的调整后，债务对资本比率将维持在60%以上的高水平。
同时，曾启贤也提到，富力地产拥有充裕的资金，包括其持有的现金和运营现金流，可支持其土地收购，此外，上述土地成本可在3年内分4期支付，这种安排也可缓解其短期内的资金压力，这些被视为可缓解部分忧虑的因素。
除了财务风险，经济周期、汇率及当地住房需求等因素，也被分析人士视为富力地产“初下南洋”时需要面对的问题。
盛富资本和协纵国际总裁黄立冲向《财经日报》分析，马来西亚人口不多，物产丰富，当地人生活较为安逸，住房需求远不像国内旺盛，富力地产将来的项目若靠当地人的需求支撑，应该会有难度。与此同时，碧桂园马来西亚项目的批中国业主，是否能够获得预期的，目前还有待考证，富力地产接下来如何发展国人去马来西亚购房，营销难度不小。
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房价上涨预期或已临近拐点
中原地产研究中心统计数据显示，前11个月，国内房企海外融资总额已经突破529.1亿美元，合计人民币高达3228亿元，同比2012年全年总额涨幅超过100%。
统计数据显示，票据、债券等模式的海外融资也突破了367.5亿美元，合计人民币约2241亿元。仅9月份以来，国内房企海外融资就达76亿美元，合计人民币达463亿元。
“目前，房企的资金情况非常良好，海外低成本资金将会产生较大影响，即使国内出现楼市调控，房企也能够抵御很长时间。”中原地产市场研究部总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时认为。
“海外融资额大涨，使得房企在国内一、二线城市拿地积极性依然高涨。”张大伟强调。
据悉，截至11月底，年内北上广深四大一线城市土地出让金收入总额为4720.38亿元，2012年同期则为1675.55亿元，同比暴涨181.72%，创历史纪录。
针对国内房企海外融资高涨势头，张大伟称原因主要有以下四点：，美国延迟退出QE，使得海外融资难度较低，目前房企赴海外的融资成本明显低于国内平均成本；第二，房企拿地积极性高，对资金需求增加。今年以来，土地价格、住房成交量的双涨促使土地溢价上升，从而使得房企竞争土地的积极性大增；第三，为避免受到年底调控的影响，房企进行多元化筹措资金。由于楼市调控已经常态化，房企对资金安全更加关注，而多元化融资可以降低资金风险；第四，人民币也是海外融资难度降低的一个可能原因。
数据显示，11月份，复星国际发行可换股债券38.8亿港元，期限为5年，年利率为1.5%，远低于国内5年期的贷款利率。
据CRIC研究中心分析，房企虽然近期有大额高息融资行为，债务风险压力有所提升，但近期海外融资的房企主要以万科、绿地、中海、恒大等龙头房企为主，这些企业在自身的风险把控上具有很强的意识，且依靠突出的销售业绩及优异的信誉能力，违约风险可能性较小。
CRIC研究中心分析师朱一鸣则认为，今年企业拿地力度有所增加，且明年预期可能将进入新的加息周期，融资难度和成本可能出现提升。
“整体来说，当下楼市量价均居于高位，而开发商的资金情况明显好于往年，在这种情况下调控楼市的难度将明显加大。”张大伟表示。
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