[摘要] 近年来，我国城乡保障性安居工程建设不断推进。全国及省级层面保障性住房专项规划应因地制宜，实行宏观指导；市县级保障性住房年度计划应结合市县总体发展规划进行充分论证。市县级政府主要负责编制当地保障性住房年度实施计划、落实相关政策、建设用地供应、筹措建设运营资金以及保障性住房建设管理。
近年来，我国城乡保障性安居工程建设不断推进。但随着城镇化快速发展，我国保障性住房供需缺口依然较大，而且存在结构不平衡问题。不断完善我国保障性住房供给管理体系，需要借鉴国际经验。
保障性住房供给管理的国际经验
上世纪30年代以来，发达国家在保障性住房供给管理方面积累了不少经验，大体可归纳为以下几点。
法律保障，事权明晰。多数发达国家从法律层面确立低收入群体获得基本住房保障的权利，明确规定住房保障供给范围、政府补贴形式、供给模式、租金设定方法等。韩国1999年颁布《国民基本生活保障法案》，规定低收入群体享有基本居住权，可以从政府获得住房补贴。法国从法律层面将符合条件的外来人口纳入保障性住房供给范围，规定对供给方的财政补贴包括对金融机构的利息补贴、对私营开发商的税费补贴等。多数发达国家将保障性住房建设营运管理列为地方政府事务，中央政府通过转移支付形式给予一定补贴。
社会资金为主，政府补贴为辅。各国保障性住房建设大都以社会资金为主、政府补贴为辅。如，2002年以来，韩国政府对于不同类型保障性住房建设成本的出资比重在10%—40%不等，国家住房基金出资和开发商出资的比重分别为40%和10%，其余的由不同收入水平的低收入购房者承担40%—10%。
供给主体多元化，供给模式多样化。在发达国家，政府、隶属于政府的公共公司、私人开发商甚至居民都可以成为保障性住房的提供者，供给模式灵活多样。比如，在美国，各州政府通过设立房地产建设基金筹集社会资金，投入廉租房建设，然后设立房地产投资信托基金收购房地产建设基金名下的住宅物业并长期持有，使得前期建设资金迅速收回。在法国，符合条件的低收入者可以按市场租金租房，凭租房合同向政府申请房屋租赁补贴。这样，产权房持有者成为阶段性保障性住房的提供者。
完善我国保障性住房管理体系的思路
立足我国实际，借鉴国际经验，完善保障性住房供给管理体系应在以下几方面努力。
加强法律保障，科学编制规划。制定保障性住房法律法规，将住房保障范围限定在城乡低收入住房困难家庭，将外来务工人员纳入保障性住房申请范围；住房保障标准应为保基本住房需求，不保拥有产权；住房保障方式可明确为租赁补贴和实物配租等多种形式，为地方政府政策选择留出空间。同时，科学编制保障性住房规划。及省级层面保障性住房专项规划应因地制宜，实行宏观指导；市县级保障性住房年度计划应结合市县总体发展规划进行充分论证。
明确各级政府住房保障事权。明确划分各级政府在保障性住房供给管理方面的事权。中央政府主要负责保障性住房的顶层设计，如制定法律法规、编制发展规划、制定宏观政策等。市县级政府主要负责编制当地保障性住房年度实施计划、落实相关政策、建设用地供应、筹措建设运营资金以及保障性住房建设管理。
创新供给模式，形成可持续的住房保障体系。在资金供给方面，应在简化保障性住房种类的基础上，整合现行中央各类保障性安居工程专项补助资金，借鉴国际经验合理引导社会资金投入，加快推动公租房建设。在土地供应方面，可要求开发商在商品房开发时配建一定比例的公租房。在供给模式方面，可考虑配建及收购、改建和盘活存量公房、直管公房等方式，并允许有建设用地的单位和企业集资建房，多渠道增加供给。在营运模式方面，对已进入维护期的廉租房，地方政府可考虑对过高的维护成本予以补助；对新建社会化产权的公租房，可建立政企分离、权责明确的企业化运作机制进行管理；对由政府持有产权的公租房，可采用政府购买服务的方式委托有资质的物业公司管理。
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经历了2014年一二月份的楼市淡季，进入三四月份，市场并未出现往年的“小阳春”，成交量虽有上涨却仍处于同期较低水平。据中新网房产频道梳理发现，一季度多地住宅成交量出现明显下滑，其中北京下滑幅度，同比下降超过50%。在楼市持续低迷的背后，部分开发商采取降价、平价开盘，甚至祭出“垫首付”的招数来吸引客户。
一季度多地住宅成交状况平平
三四月份天气已经明显转暖，但各地楼市似乎并没有同期进入“小阳春”。据中指研究院近期统计数据显示，2014年季度，在纳入监测范围的30个主要城市中，有28个城市商品住宅成交面积同比下降；北京、上海、天津、重庆、深圳、广州、杭州、南京、成都、苏州十大城市的商品住宅成交量同比全部出现下降。
北京方面，据北京市住建委及伟业我爱我家统计数据显示，2014年一季度新建商品住宅成交量为16418套，环比下跌41.3%，同比下跌55.8%，为05年以来季度新房成交量。其中，一季度新建纯商品住宅成交量为11621套，环比下跌23.2%，同比下跌54.5%，成交均价为27863元/平，环比上涨10.4%，同比上涨26.6%。
为此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，一季度新房成交量明显萎缩，成交均价惯性上涨。春季新房交易量的明显萎缩表明，从年初至今市场复苏缓慢，由于2013年楼市火爆造成的价格持续上涨，年初市场成交价格的上涨更多体现出市场惯性，但涨幅已经收窄。
另据世联地产近期对多个城市的网络调查显示，2014年1季度购房者信心指数为54.2，较2013年4季度下降0.4，表明购房者对未来房地产市场的乐观程度有所下降。该项调查的分析称，今年以来，资金面延续了去年四季度以来的偏紧状态，偏紧的流动性对楼市产生了一定影响，各大银行的房贷利率大多较基准利率上浮了10%左右，市场成交遭遇“倒春寒”。
针对北京等城市成交状况不佳的市场表现，亚豪机构副总经理任启鑫分析称，当前楼市成交进入“冰封期”主要是刚需客群越来越重的观望情绪所致。今年以来，北京推出的自住型商品房新政令这部分客群的恐慌心态得到缓解，大量刚需客群转而申购中低价位的自住型商品房，导致普通商品住宅市场成交出现回落。
开发商以“降价”、“垫首付”等手段吸引购房者
在楼市成交状况不佳的情况下，开发商开始使出各种“招数”吸引购房者，以求加速跑量。据了解，由杭州、常州等城市拉开降价序幕后，降价潮蔓延至南京、成都等城市。随即，北京、广州等一线城市也出现楼盘降价现象，万科、东亚新华等品牌房企纷纷采取降价或平价策略开盘。
据亚豪机构统计数据显示，万科、保利等在京刚需项目选择了“平价跑量”的销售策略。其中，万科幸福汇和首城汇景湾分别以14000元/平方米、13100元/平方米的价格入市，比之前开盘价格分别微涨了4%和2%。
开发商在降价、平价开盘的同时，还祭出“垫首付”的招数吸纳客源。据广州日报4月8日报道称，保利、合景、祈福、雅居乐等多个开发商先后推出垫付首付的促销活动，涉及楼盘已达近20个。其中，保利旗下广州三个项目高调宣布实施“分期首付”优惠活动，不久，天健上城跟风推出四套“零首付”房子吸引置业者，合景誉山国际、合景天峻也先后推出分期首付优惠活动。
从开发商已经公布的一季度销售业绩来看，楼市降温让房企间业绩分化加剧，中型及小型房企业绩增幅普遍下滑，部分房企一季度销售额下滑超过50%。其中，合生创展一季度仅销售7.03亿元，同比下降超70%；恒盛地产销售额11.37亿元，同比下滑55.1%。
对于后市走向，任启鑫分析认为，未来开盘项目低价入市、在售项目推出特价房的现象还会不断增多，市场预期因此发生转变，由刚需盘引发的“价量停滞”将最终影响到中高端市场，造成2014年商品住宅市场的整体萎靡。(中新网房产频道)
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