[摘要] 据Wind资讯数据统计显示，今年上半年，房地产行业并购标的待完成的交易数目达92宗，交易总价值为1609.63亿元，同比增长4.37倍。
据Wind资讯数据统计显示，今年上半年，房地产行业并购标的待完成的交易数目达92宗，交易总价值为1609.63亿元，同比增长4.37倍。
楼市降温加剧，房企转让股权动作激增，行业并购潮已经来临。《证券日报》记者在今年年初跟几位房企高层交流时就获悉，部分中小房企，或者专业化程度较差的房企今年将有生存危险。换言之，今年开发商的日子都将不好过，中小房企面临甩卖资产求生压力，大型房企也可能不得不转卖资产套现以求发展，不过，这也是标杆房企并购扩张的好时机。
事实上，今年上半年，房企股权转让非常活跃，包括融创中国以62.98亿港元的价格收购绿城中国24.31%的股权以及中冶置业肢解256亿元地王等大宗并购动作。
鉴于此，《证券日报》记者根据Wind资讯数据统计显示，截至6月29日，今年上半年，房地产行业已完成和未完成的并购金额合计1762.55亿元。其中，房地产行业并购标的完成的交易达73宗，交易总价值为152.93亿元，同比增长2.09倍；未完成（指交易进度到了董事会预案阶段，甚至已经签署转让协议，但工商过户变更手续办理尚未完毕）的并购标的交易数目为92宗、交易总额为1609.62亿元，同比增长4.37倍。
对此，兰德咨询总裁宋延庆曾向《证券日报》记者表示，今后并购重组的企业会越来越多，而拥有多种低成本融资渠道的标杆房企也在伺机通过收购获得优质资产或地块，行业并购高潮将来临。
并购交易额激增
据Wind资讯数据统计显示，从完成的并购标的交易宗数和总额来看，2013年上半年，房地产行业完成的并购交易为15宗，交易总额为49.44亿元；2014年上半年则分别为73宗、152.93亿元，并购总额同比暴涨2.09倍。而与2013年全年完成的35宗并购交易，交易总额142.97亿元相比，今年上半年完成的并购交易总额达去年全年的1.07倍。
值得注意的是，从未完成的并购标的交易宗数和总额来看，2013年上半年，房地产行业未完成的并购标的交易为59宗，总额为299.50亿元，2014年则分别为92宗、1609.62亿元，同比分别增长55.93%、4.37倍。
不难看出，无论是已经完成的并购事件还是未完成的并购交易，与去年同期，甚至去年全年的交易宗数和交易总额相比，今年上半年都大幅激增。此外，《证券日报》记者仔细对比近年来的相关数据发现，在未完成的并购事件中，凡是披露出来的交易最终基本都会并购成功，失败的并购交易寥寥无几。
更为值得关注的是，从今年上半年并购交易的主体来看，在完成的并购事件中，转让资产方为万方发展、亿城投资、雅戈尔以及莱茵投资等中小房企，而买方则为阳光城、首开股份等快速扩张的企业，其中，首开股份作为交易买方，完成了4笔收购；而在未完成的并购事件中，知名房企显现了身影，比如中国中冶、北京万科以及万通地产等，但其转让资产的交易金额并不高，属于微调性交易，而交易买方则为融创中国、龙湖地产等知名房企。
以融创中国63亿港元收购绿城股权为例，宋延庆曾表示，这将会提高融创中国的负债率，但收购所涉资金未必占用其现金流，因此公司的财务方面不会有太大波动。
并购潮将加剧
事实上，从光耀地产陷入资金链危机被传破产即折射出中小房企的生存现状，甚至有的中小房企到了靠民间借贷来支撑其“喘气”的地步。
有消息人士向本报记者透露，在长春楼市中，存货同比增长，库存消化速度却开始减慢，有些当地小房企为了偿还此前欠下的民间借贷，开始以房抵债。
无独有偶，2014年3月19日，评级机构标准普尔及惠誉国际指出，中国小型地产公司出现的债务违约情况可能再现，这将导致银行向大型开发商更为倾斜，加速房地产市场两极化。标准普尔表示，今年内地的房地产销售前景不明朗，加上市场竞争愈加剧烈，小型开发商的信贷环境急速恶化。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟向记者表示，受到银行信贷紧缩以及“钱荒”的影响，房企深陷资金链危机的现象频现。继浙江兴润置业房企倒闭破产之后，房企被收购股权的现象也越来越多。
张宏伟认为，前期拿地过于激进导致成本较高而影响销售资金回笼的企业，或盲目多元化扩张的企业面临的资金链危机将较为严重，其甩卖资产进而卷入并购潮的可能性也更大。
张宏伟进一步表示，开发企业资金面预期紧缺的状况将由预期转变为现实，因此，对于个别企业来讲，如果短期内遭遇的现金流紧张状况没有办法通过销售、贷款等渠道解决时，其有可能会出现债务违约的风险，成为下一个即将倒闭破产或被收购的房企。
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中新网6月27日电(房产频道孙建永)2014年上半年已悄然过半，几个月来，房地产市场跌入下行通道，整体表现为销售量和房价双双下滑，土地市场也“由热转冷”。楼市再现变局，这让很多调高年度销售目标的开发商有些措手不及，年初的信誓旦旦，如今不得不转为降价促销，甚至有房企打出“无条件退房”的旗号。
据了解，目前房地产市场观望气氛浓厚，房企销售压力增加，从销售目标完成情况看，前5个月大部分房企销售状况不佳。有业内人士分析认为，对于个别销售状况不乐观的房企，年内销售目标基本难以完成，后期大幅降价的楼盘会越来越多。
开发商降价促销
有房企提出“无条件退房”
市场变化有点出乎预料，2014年房地产市场明显地“由热转冷”，出现量价齐跌的局面。据国家统计局近日发布的数据显示，5月份，70个大中城市中，有一半城市新房和二手房价格环比出现下调。其中，新建住房市场5月下降城市数量环比出现大幅度增加，如果包含持平城市，价格止涨城市数量接近八成。
为此，中国社科院城市发展与研究所原所长牛凤瑞对中新网房产频道表示，有些城市房价涨幅收窄，出现量价齐跌的局面，但也有城市一直保持上涨。同时，房价变化要看是否因区域因素导致，比如远郊和市中心楼盘，其成交量的多少对均价的影响是不同的。“但是总体来说房地产市场下行压力还是比较明显的。”
据了解，近来各地楼盘降价的例子不在少数，并已从二三线城市蔓延至一线城市。据广州日报6月19日报道，广州保利•百合花园以低于市场预期近2000元/平米的价格出售，万科•紫台个别大户型房源调整后总价减少100万元。
北京方面，据亚豪机构监测的数据显示，上周开盘的保利•罗兰香谷和京西•金泰丽湾价格均为26000元/平米左右，两项目定价与周边在售楼盘相比均属低价开盘。对此，亚豪机构市场总监郭毅分析称，在整体市场处于下行通道时，开发商只有两种选择，一是横盘惜售、静待市场复苏，二是调整价格预期，用低价杠杆撬动销量。
值得关注的是，很多房企惯用的“垫首付”、“送管理费”等促销手段似乎已很难刺激购房者的神经，为了加速推盘，回笼资金，不少开发商新招频出。据了解，近日北京房山商住项目旭辉E天地推出了“无条件退房”，即2014年6月30日之前与项目签订《无条件退房协议》的业主，可在交房前两个月内向开发商提出无条件退房申请，开发商将全额退还客户购房款。
销售业绩不佳
部分房企前5月目标完成不足两成
然而，开发商的种种促销式“自救”效果似乎并不理想，如今2014年已经过半，大部分开发商的年度销售目标完成进度缓慢。
回顾2013年，以7家“千亿军团”为代表的重点房企销售业绩大增，于是很多企业调高了今年的销售目标。然而，2014年楼市再度出现变局，让很多调高年度目标的开发商有些猝不及防。据了解，不少房企今年前5个月销售业绩同比下降明显。
下降比较明显的是合生创展，该企业日前发布的数据显示，2014年前5个月合约销售额共计15.67亿元，较去年同期约人民币43.86亿元同比下降64.3%。今年前5个月合约销售平均售价为15888元/平米，较去年同期17355元/平米同比下降8.5%。
据新华网近日报道，此前合生创展执行董事兼财务总监谢宝鑫表示，公司今年销售目标是实现15%-20%的增长。按此折算今年目标应在130亿元以上，前5个月完成量仅为12.09%。
另据链家地产统计数据显示，今年前5个月房企年度目标完成不足20%的还有首创置业，目标完成18.3%。而花样年仅完成销售目标的9%，不足任务量的一成。同时，远洋地产、佳兆业、雅居乐、新城B股、招商等房企年度销售目标完成率也不足三成。
一般而言，房企上半年销售任务会达到全年的60%以上，也要达到50%。“下半年只有9、10月是销售旺季，因此，房企一般会在上半年加大销售力度，尽量多完成销售指标。若上半年销售情况不好，下半年压力更大，业绩难以完成。”兰德咨询总裁宋延庆在接受媒体采访时表示。
不过，众多房企也并非全军覆没，万科、恒大、保利等开发商销售业绩表现良好，其中恒大业绩额已完成过半。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对中新网房产频道表示：“现在看来，大多数上市公司都没完成预定的计划指标。”下半年表现如何，要看开发商是否会调整售价，继续促销。
看走势
业内：下半年房企或继续“以价换量”
楼市遇冷，开发商销售额下降，也直接影响到土地市场的热情。据中原地产研究部数据显示，今年6月份上半个月，20强标杆房企拿地总额仅54.85亿元。其中，仅中海、富力和招商地产有拿地举动，其他开发商上半个月拿地举动基本停滞。面对楼市压力，谈及下半年房价走势，业内及多位专家多认为开发商会继续采取降价策略。
“6月份纯商品住宅成交较5月同期下跌，新增项目的去化率多数都不理想。上半年大部分房企的目标完成率偏低，下半年开发商主要面临资金压力与高库存压力，或启动本轮市场调整以来的较为明显的‘以价换量’策略。”谈到6月份及下半年的市场走向时张旭说。
顾云昌从政策角度分析认为，中央宏观政策、货币政策会不会有所宽松，会直接影响房地产市场的冷热。但房价下降的力度应该不会太大，“稳中有降是今年后几个月的表现。”
同时，同策咨询研究部总监张宏伟认为，对于上市房企来讲，6月份半年报业绩压顶，房企势必会采取相对应的措施“抢收”半年报业绩，适度的价格策略调整成为大多数房企的必然选择。从今后的几个月来看，一些大型品牌房企的项目还会出现20-30%的大幅降价行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。(中新网房产频道)
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