[摘要] 6月30日，中指研究院实时数据显示，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50％，为连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。
6月30日，中指研究院实时数据显示，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2014年6月，100个城市（新建）住宅平均价格为10923元/平方米，环比上月下跌0.50％，为连续第2个月下跌，跌幅扩大0.18个百分点。
无独有偶，根据中指院实时公布的数据显示，2014年上半年规模房地产市场量价双双回落。价格方面，一线城市上半年累计上涨2.64%，远低于去年同期的8.47%;二、三线城市价格由涨转跌，上半年累计跌幅分别为1.10%、0.88%。成交量方面，上半年，一线城市月均成交量为5 1万平方米，同比大幅下降31.4%;二线代表城市月均成交量为56万平方米，同比下降15.5%;三线代表城市上半年月均成交22万平方米，同比下降18.9%。
对此，外资机构也集体唱衰也为中国楼市抹上了悲观的色彩。6月，穆迪宣布将中国房地产业预期从此前维持了18个月的稳定，调整为负面。投行巴克莱预计中国内地房地产的衰退趋势将延续至2015年。而瑞银更是指出，房地产持续大幅下滑将是未来两年中国经济面临的下行风险，中国的房地产市场正面临历史性拐点。
面对外资机构对中国楼市的集体唱空，住建部专家表示反对，他们认为：一方面，一些外资机构对中国市场的特殊性并不了解，比如父母帮子女购房、全世界最以高的首付比例等，将国外市场特点套用到中国市场来分析难免有些偏颇。另一方面，一些外资机构的数据也缺乏科学支撑。比如，一份外资机构研究报告称2013年中国城市竣工住房面积达25.96亿平方米，比国家统计局数据高出一倍多。若据此计算，自然会对市场走势的判断出现偏差。
目前，国内专家虽然大多对中国楼市价格已面临拐点已经没有太大分歧，但是接下来中国楼市面临的是“小拐点”还是“大拐点”？下跌是正常的市场调整，还是断崖式的暴跌开跌？房价下跌是否会却带来金融风险？存在着较大分歧。
中国房地产正面临结构性拐点
本次房地产的调整，与以往几次周期性调整并不相同。首先，2004-05年、2007-08年和2010-2011年的房地产下滑均发生在宏观政策调控和房地产政策骤然收紧之时，而本次房地产下滑并没有明显的政策触发因素。所以一连涨了12年的房地产的结构性调整已经开始。这主要从以下几个方面来观察。
首先，商品房库存创下新高。数据显示，当前各大城市的库存量均比以往有明显提高。其中，武汉、青岛、长沙等热点城市的去化周期已超过20个月，而西安、杭州、天津的去化周期则超过两年，北京的库存也在近期突破了8万套大关，为近两年的新高。上海新建商品住宅的库存已经达到1118.5万平方米，也创出历史的新高。
再者，在需求端，由于产业配套不足、户籍门槛阻碍，使得城镇化进程偏慢，需求增速放缓。很多二三线城市表现出“人口净流出”，这极大削弱了购房需求。同时随着市场调整的开始，不少购房者转为观望，这也进一步加剧了需求颓势。
其三，价格因素成为市场调整的诱因，特别是在一线城市。近几年来，一线城市房价上涨迅速，去年的同比涨幅甚至超过20%，为有统计以来的首次。当房价长期背离居民购买力之后，成交量势必难以持续，价格也会出现明显回调。
最后，近期M2的增速一直控制在13%左右，这与银行贷款飙升的2009年，M2的涨幅为28.4％，房价的涨幅竟然高达23.2％相比，相去甚远。这一方面说明，商业银行出于风险的考量，对房地产业的个人贷款、开发贷视同鸡胁。另一方面，银监会为了避免再次出现“钱荒”，也加大了同业业务的监管力度，未来银行的信贷资金通过表内资产表外化的途径流向房地产业的大门已经关闭。
“去房地产化”对经济影响几何？
今年以来，随着中国楼市下行趋势逐渐显现，外界不断发出有关中国楼市崩盘的论调，担忧房地产疲软将拖累经济的声音越来越多。在花旗集团全球首席经济学家威廉·布特看来，全球经济复苏仍面临多重风险，而中国经济增长大幅放缓是其中一个，这主要来自两个方面：一个是信贷泡沫被挤出，另一个是与房地产相关的建筑业活动显著下滑。
笔者认为，中国房地产泡沫已经开始破裂，当前三四线城市供大于求非常严重，有些地方仅是消化库存都需要4-5年，而一线城市房价居高不下，动辄数百万/套。显然，此前将房地产业作为拉动经济增长的主要引擎是有失偏颇的，目前反而成为拖累经济关键因素。但是我们不能忽视二大因素。
其一，楼市疲软，房价下滑肯定会对GDP有影响，但影响不会太大。一方面，中央政府已经考虑到楼市低迷对经济发展带来的影响，所以强调通过棚户区改造、加大保障房投资发展力度等措施来对冲楼市下滑所可能带来的影响。比如北京加大了保障房建设的规模，整体来说也是如此，但是由于棚户区改造和保障房所占比例还不算太高，因此对冲效应体现的可能还不是很充分。所以今年GDP增速要维持7.5%的增速是有些难度的.
另一方面，本届政府对于国内楼市采取的是双向调控的政策，就是在坚持北、上、广、深等一线城市调整政策不松动的情况下，对于三四线商品房高库存的城市进行了适度松绑，希望缓解因房地产业调整对当地GDP和地方财政的造成的不利影响。
其二，北上广深等一线城市，本身的产业结构、产业布局比较成熟，对当地财政来说来源比较多元化，经济整体基础比较好，这为对其坚持将房地产调控进行到底打下了基础。所以即使一线城市房地产成交量出现下滑也对当地的影响不会很明显。
目前主流学界都达成了一个共识，就是中国楼市步入调整期是在经历12年高增长之后的理性回归，将有利于中国经济结构向更高质量增长进行调整。而楼市调整将是一个漫长过程，房价不会出现断崖式下跌，因此不会对中国经济造成显著影响。那么高房价会给中国经济带来什么危害呢？为什么本届中央政府一定要将“去房产化”进行到底呢？
首先，房价上涨不仅仅是简单的工业厂房、商业店铺成本的上升问题，而是整体的物价要上涨，随之劳动力成本也跟着上涨。那么房价高企而导致的工人生活成本的上升由谁来承担？显然是工人和老板共同分担。而广东、浙江等沿海地区好多企业聘不到低成本的劳动力，就是因为高房价等因素阻碍了低成本劳动向沿海地区的流动。所以房价上涨带动了工人的工资水平要上涨，这会直接影响到国内经济投资活动。
再者，房价过快上涨，经济充满投机性，人们都热衷于赚快钱。而大家都不去从事技术创新、新产品开发这样的长期项目。这对于竞争力的培育和长期经济发展是极其不利的。现在的状况是，一方面做实体经济的人都想把资金投向房地产业，造成了产业空心化，另一方面，把原本要投资实业的资金投向房地产，一旦房价出现调整，企业资金链就会出现问题，则会对原有的实体经济造成更大伤害。
此外，高房价在某种程度上还造成了钱荒，因为房价过快上涨，其赚钱效应引来了巨大的社会资金，把我国的M2总量推高了110万亿以上，而广大中小微企业却出现贷款成本高、贷款难等融资问题，这就是我们常说的中国式“钱荒”。显然长此下去，不利于中国经济的可持续发展。
再次，过高的房价压制了国内的消费。因为很多人做了房奴后，收入的一半甚至更多都要还房贷，这基本上就是在替银行和开发商打工。如果房价不高企，他们本来可以买家具、买电器等物件，他们本来可以消费更多更好的商品。而房价过快增长不仅使中国经济对其依赖度增强，而且对国内的消费需求是一种仰制。形成了畸型的经济结构，所以必须要进行经济转型，就是由原来依靠房地产投资逐步变为通过消费促进经济的增长。
最后，高房价造成了二级分化情况严重，不利于社会的和谐稳定。随着房价的逐步飙升，炒房者、开发商们、地方政府都赚得盆满钵满，而没有购房的中低收入群体即使再拼命工作，收入的增幅也跟不上房价的增速，在这种情况下，一些人靠炒高房价致富，而大多数民众却因购不起房而陷入越来越买不起房的境地。少数人拥有了大量房产，而真正需要自住购房的人却只能望房兴叹，这种现象的出现极不合理。
楼市疲软，房价下跌对于中国经济增长的确带来了一些负面影响，但我们也要看到中央政府也采取了一些防范措施，以消弥房价下跌对经济构成的影响。当前中国经济正处于去房产化、去杠杆化的结构调整阶段，忍受必要的阵痛在所难免，而如果对高房价置之不理，依然允许其畸型发展，那反而对中国经济的可持续发展极为不利！中国经济摆脱对房地产依赖的时候已经到来。
房地产金融危机是否会降临？
面对今年以来房地产的一片萧条，有专家提出警告称，如果房价整体下跌30%，银行就会出现大量坏账，甚至个别银行会陷入资金运作困境。如果房价整体下跌20%，50%的房地产企业将会出现资金链崩断，甚至濒临破产，这种局面的出现，将会导致整个经济的大衰退。
与此相反的是，美国彼得森研究所发布研报称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世界前十年那样持续相对常态化的运营。交行也发布报告称，纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。交行的报告还认为，目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以即便是房价跌去一半，不良贷款率至多不会超过6.6%。
一边是国内权威专家认为房地产泡沫如果破裂，将危及中国经济和金融。而另一边银行业和国外权威机构却发出房价即使大跌也扛得住的回应。这让广大民众被搞得一头雾水，不知该听谁好？而笔者认为，房价如果跌幅达到50%，肯定会给中国经济和金融业带来重创，但绝非致命。
首先，房地产开发贷款占各项贷款余额的比重并不大。央行实时数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是说，理论上说，就算房地产贷款“全军覆没”，也只不过是整个贷款资产的两成而已。这个比例对于中国经济和金融来说会有一定拖累，但并不致命。
再者，让我们先细分一下房贷结构，在15.97万亿的房地产贷款中，个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%。在这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说只有房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金，而第二套以上房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为中国首套贷款买房的居民，他们买房为了居住，之后的房价涨跌对其影响并不大，所以不会有多少人会因为房价下跌而断供。
至于二套以上住房的购置是属于改善型和投资型的房产，其对价格涨跌变动就明感许多，但出现真正弃房的比例也不会很大，一方面这些二套以上购置住房的人，大多数不是最近一两年买的房，还贷也有好多年，就是等着房产，从中获取利益，要是现在选择弃房，意味着前面的六成首付和多年还贷将付之东流。另一方面，房价下跌设置前提是下跌50%，而第二套住房首付款比例要60%，所以只是跌去一半，大多住购房者还能扛得住。
最后，房价若下跌50%，会对3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款这两项造成较大风险，但这两项贷款共计只有4.9万亿元，占全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%，如果这其中的60%形成不良贷款，只增加不良率为4%左右。所以交行和国外研究所的结论是基本没什么问题的。
但交行和彼得森研究院忽略了二大致命因素：其一、若一旦像“北、上、广、深”的房价跌过50%，金融风险是否将会失控？笔者认为，中国三四线城市房价泡沫可能下跌三成至五成也就结束了，而像上海、北京这样的动辄房价4-5万/平方米，稍好一点中心城区要5-6万/平方米，存在着极大泡沫，一旦房地产泡沫破裂，房价跌去70%至80%都有可能，所以银行业不能老是把眼光停留在房价未来跌去一半的风险之上。
其二、房地产在下跌中将其他一些金融风险引爆，那后果则不堪设想。或许仅是房地产对金融业并不致命，但是它所引爆的其他风险叠加在一起，那极有可能很致命。如果房价大跌，必然将传递到土地市场，使地方政府财政大幅萎缩，必然会影响到其还债的能力，目前地方政府平台债务贷款总计13万亿，如果再把地方债务违约造成不良贷款上升，那就更可怕了。
此外，一直以来开发商真正从银行获得的贷款比例有限，大多是靠信托、委托代款、理财产品等影子银行提供的资金支持，目前影子银行的规模达到了20万亿元，如果房地产业出问题，影子银行的金融风险也将暴发。更令人担忧的是，当前很多制造业出现了大量不良贷款问题，很大一部分原因是房地产不景气，民营企业投资其中的资金抽不回来，造成银行的抽贷，所以房地产业出问题，更会使一大批投资房产的制造企业出现资金链断裂的问题,更有可能危及到实体经济。
中国银行业的这艘巨舰，如果仅仅是房价下跌50%，不足以造成重创。而问题是未来房价跌幅超过了50%，跌至70%-80%该如何应对？还有房价大跌将引爆地方政府债务危机、影子银行风险、涉房制造企业不良贷款风险。所以中国的金融和经济现在并非高枕无忧，而作为决策层也要提前做好风险防风的准备，要力争将危机带来的损失降到限度。
现在是购房炒底的好时机？
现在很多专家认为，中国楼市调整的时间不会太长，现在或者是今年底、明年初将是历史性购房入市的好时机。但是笔者认为，中国的房地产与国际金价一样，已经走过了十多年的大牛市，2003年M2的21.6万亿，而到了2013年底跃升到了110万亿，同时很多大城市的房价在10年间也增长了五倍以上，目前呈现局部泡沫问题。
首先，对于刚性需求群体（结婚住房和改善性住房），由于购置房产是用来自住，所以只要经济条件允许，任何时候购房都是不错的选择，因为房产不同于其他商品，必竟好的地段，好的房型错过了机会可能再也不会出现。
再者，对于购置房产，想从中收取租金的投资性购房群体来说，现在购房并不合适。一方面三四线城市房产出赁市场供远大于求，租赁市场租金根本上不去，另一方面一线城市的高房价只有投机价值，连投资都不适宜。笔者生活在上海的中心区域，经常遇到房产中介推销附近商品房，价格是110万可买35平方米，而同样的附近35平方米房子的租金只有2700元。也就是说，现在投资房产过低，还不如把钱存在银行里划算。
最后，对于投机性购房群体，就是买进房产待涨而沽的购房者来说，目前三四线城市商品房库存需消化多年，而一线城市的房价动辄数百万的房价，也远远脱离了民众的购买力，再加上央行的货币政策不会再像2009年那样放松了，所以投资性购房现在面临的风险将。
房地产市场出现调整，中央政府早有预算，所以其对中国经济的影响并不会太大，而且政府力图摆脱经济对房地产的依赖决定是不会动摇的。但对于中央政府来说希望中国的房地产“软着陆”，逐步回归消费属性，因为如果一下出现“硬着陆”，造成的金融风险无疑是巨大的，倘若仅是房地产业大衰退或许还能扛得住，而房地产带来的一系列金融风险重叠，将是中国经济的隐患所在。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
