[摘要] 国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说，初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。面对越来越“冷”的楼市，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，当前房地产市场正处于调整之中，并不会出现崩盘或暴跌。
面对越来越“冷”的楼市，有专家认为，当前房地产市场正处于调整之中，并不会出现崩盘或暴跌；商品房库存过高的城市可以适当放松限购，中心城市则不应没有底线、没有条件地放开买房。关于楼市的未来走向，还要看国家信贷政策如何调整
国家统计局7月18日发布数据，6月份，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市达到55个，比上月增加了20个。因此，“拐点已至”、“出手救市”等话题热度不减。那么，应如何看待当前房地产形势？该不该取消限购？未来楼市又将走向何方？
6月份，新建商品住宅价格下降城市继续增多。70个大中城市中，环比下降的城市为杭州，下降了1.8%。4个一线城市中，除北京环比上涨0.1%之外，上海、广州、深圳分别下跌0.7%、0.6%和0.4%。同时，环比下降比较多的城市还有宁波1.6%、洛阳1.2%、无锡和泉州均下降1%。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说，初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。
房地产市场的低迷，不仅仅表现在房价大幅度下降上。根据国家统计局此前发布的数据，前6个月，房地产开发投资为42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比1至5月份回落0.6个百分点。而去年前6个月，房地产开发投资的增速高达20.3%。
面对越来越“冷”的楼市，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，当前房地产市场正处于调整之中，并不会出现崩盘或暴跌。
今年以来，随着楼市库存量激增，一些地方暗中出台楼市支持政策，或实际放松限购却并不“发文”。6月下旬，呼和浩特以正式发布文件的形式取消楼市限购；济南紧随其后，买房不再受“限二停三”的约束。随后，多个城市即将取消限购的传闻也开始盛行。
作为调控楼市的行政手段，限购已执行3年有余。今年年初，住房城乡建设部已经明确楼市调控的主基调是“分类调控”，即对那些库存量大、供过于求的城市，要执行好首套房首付款比例、贷款利率优惠的政策；对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求。
那么，限购是否应该放松？多位业内专家在接受《经济日报》记者采访时明确表示，商品房库存过高的城市可以适当放松限购，不过并不是所有的城市都适宜放松限购。
秦虹认为，常住人口增长很快、居住环境质量优越、地区经济中心的城市，购房需求仍然很大，一旦取消购房资格限制，短期内或许没有大量人口买房，但在房价预期上涨时，需求便会涌入市场，这违背了抑制投资投机性需求、保证合理购房需求的调控初衷。“我个人不赞成中心城市没有底线、没有条件地放开买房。”秦虹说。
而对于当前楼市的走势，业内专家和从业人员有着各自的看法。中原地产首席分析师张大伟认为，购房者看跌情绪在短期内难以改变，随着楼市的持续降温，不排除采取救市措施的城市数量的增多。
然而，由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档，尽管政策出现松绑，这些城市可能也难以拉动市场成交。张大伟认为，楼市走向还要看国家的信贷政策，如果信贷政策不变，短期内市场的趋势很难改变。
“在行业的优胜劣汰中，中国楼市将不断走向成熟发展的新阶段。而企业间互相竞争带来的压力和常态性调整，将促进房地产市场的优化和最终进步。”秦虹说。
她最近在接受采访时还直言：“地方政府吃土地饭吃得太舒服了，所以就离不开了，所以老要刺激土地。这给房地产市场带来的后期风险是非常大的。大城市地价越卖越贵，中小城市卖不了那么贵的地，就越卖越多。从体制上还期待尽快改革，因为这不可持久！”
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上半年新房成交量萎缩三四成
一线城市楼市“防线”濒临陷落
前两年，各大开发商集中回流一线城市，在北上广深拼抢地王，构筑楼市“坚固”防线；如今，局面突变，一线城市上半年新房成交量同比普遍下滑三四成，萎缩幅度甚至超过了二三线城市，而且库存量大幅增加，房价开始松动。
分析人士指出，虽然刚需量大，但一线城市楼市投资投机风气更盛，泡沫可能更大。在2008年和2011年的短周期回调中，一线城市均是房价领跌者。开发商在一线城市的扩张战略，或需要做出改变。
一线城市成交量大幅萎缩
一线城市房地产市场并未如市场预期那般坚挺，上半年已表现出成交量大幅萎缩。2014年上半年，上海市一手商品住宅成交面积为406.2万平方米，环比下跌39.9%，同比下跌32.6%。北京楼市成交量下滑更加严重，今年上半年总成交套数为32946套，同比下降47%，总成交面积为345.98万平方米，同比下降48%。深圳楼市成交量跌幅同样巨大，上半年全市商品住宅累计成交15035套，合141.7万平方米，同比分别下降42.09%、40.28%。因成交量持续走低，广州的“限购”等调控措施不得不悄悄放松。
被视为坚不可摧的上海楼市，7月份以来开始明显降价。上周，上海浦东新区中环内豪宅大华珐朵公馆[实时消息价格 户型 点评]二期通过中介和代理机构悄悄降价，以特价房名义推出部分房源，单价由之前的4.8万元/平方米，降至4.1万元/平方米左右。位于浦东中外环之间的绿洲康城金邸近期推出36套特价房，190至290平方米的大平层户型，总价优惠高达150万，折后单价31000元/平方米起，成为7月以来降价力度较大的项目之一。嘉定区、闵行区、青浦区等外环外项目，也通过各种促销方式暗中降价，价格降幅普遍在10%左右。
北京楼市更从暗中悄悄降价走向直接降价。东亚五环国际[实时消息 价格 户型 点评]和东亚尚品台湖近期开始大幅降价促销，每平米降幅近5千元。首开常青藤[实时消息 价格 户型 点评]近期推出部分特价房源，单价为3.2万元/平方米，较上次开盘降约万元。泰禾[简介 实时动态]一号街区项目去年底首期入市价格约3.2万元/平方米，而本期开盘价格约3万元/平方米，还推出购买50-70平方米的房源减21万，超70平方米的房源减29万的活动。
库存增加令房价下行压力加大
今年上半年一线城市新房成交量跌幅达三四成，萎缩幅度甚至超过了二三四线城市，这让自2012年以来从二三线城市中撤出、集中回归一线城市的各大开发商始料未及。
国家统计局数据显示，1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比仅仅下降7.8%。另据中指研究院的分类统计，今年上半年，一线城市月均成交面积为51万平方米，同比大幅下降31.4%，在各类城市中降幅；二线代表城市月均成交面积为56万平方米，同比下降15.5%；三线代表城市月均成交22万平方米，同比下降18.9%。
对于上半年一线城市成交量领跌的现象，方圆地产首席市场分析师邓浩志认为，同比跌幅与基数有关，二三线城市从去年开始就跌了，所以同比跌幅小一些，一线城市到今年上半年才跌，因此跌幅很大。
不过，也有专家指出，开发商集中回流一线城市，对一线城市楼市盲目乐观，存在着较大的风险。其实，一线城市才是投资投机性购房最为盛行的地方，房价泡沫较大，弹性更大。之前每一轮楼市调整，一线城市房价的调整幅度往往会大于二、三线城市。2008年的楼市调整中，深圳房价平均下跌38%，上海房价跌幅也较大；2011年，上海部分郊区新房价格下跌达30%，北京通州等供应热点区域的房价下跌也达30%。
成交量大幅萎缩直接影响到开发商的资金回笼，而且，一线城市库存量快速增加，给未来增加更多变数。2014年上半年，北京共有401个项目取得预售证，新增商品住宅53472套，同比上涨6成；新增供应面积597.64万平方米，同比上涨66%。截至6月30日，北京市场可售期房住宅与可售现房住宅套数合计存量达到79420套。按照今年上半年的去化速度，北京市场的住宅库存消化周期将超过14个月。截至7月中旬，上海新建商品住宅存量突破1150万平方米，达到自2011年以来的位。按照上半年的月均去化速度，上海去化当前库存需要17个月，房价下行压力很大。截至6月底，深圳一手房可售面积为327.57万平方米，可售套数为34201套，库存也处于不断增加中。
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