[摘要] “开发商当房东是否可行？”“以租代售，湖城开发商真的乐意吗？”“以租代买，湖城丈母娘们可愿意？”……继“花一百个苹果手机的钱就能买一套房”这一热门话题之后，住建部鼓励开发商当房东成了湖城街头巷尾热议的又一话题。
“开发商当房东是否可行？”“以租代售，湖城开发商真的乐意吗？”“以租代买，湖城丈母娘们可愿意？”……继“花一百个苹果手机的钱就能买一套房”这一热门话题之后，住建部鼓励开发商当房东成了湖城街头巷尾热议的又一话题。
开发商出租存量房源，发展住房租赁市场这一美好的愿望可否能行？笔者采访了开发商、购房者、业内专家等各方人士。他们认为，实施这项计划需要长期的规划，并不是一蹴而就的。开发商“以租代售”或者是“出售和出租并存”还需要政府采取相应的措施。
出租存量房源
鼓励开发商当房东
日前，住房城乡建设部印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》（建房〔2015〕4号）（以下简称《意见》）。《意见》指出，推动地方建立住房租赁信息政府服务平台，积极培育经营住房租赁的机构，支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，积极推进房地产投资信托基金试点，通过从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道，发展租赁市场。
据透明售房网数据显示，截止2014年12月31日，湖州商品房总可售量为36511套，其中住宅21540套，而可售商品房房源中，现房、准现房又占据了大部分。大量的存量房源一直是大家看淡2015年楼市的关键。《意见》的出台向大家传递了这样一个信息：开发商可选择适合出租的商品房存量房源向社会出租或改造成公租房，发展住房租赁市场。这可能会成为今后消化商品房存量的一种重要渠道。
愿望很美好
实际操作困难不少
将存量房源出租，湖城大多数开发商认为，这或许符合长久发展的趋势，但是目前要操作起来还是困难重重。
湖州一家本土房企的负责人分析说，如果开发商将房源出租的话，关键的是租售比，也就是以出租租金来计算，多少年能收回成本，如果时间太长，就不合算了。比如说，现在湖州一套100平方米的房子，总价按80万来算的话，如果月租金是2000元，那么租售比约为1:33，也就是说，在不考虑其他因素的情况下，需要33年才能获得与出售同等的。其次，将所售房源拿来出租，而出租的房源不可能为毛坯房，如果将毛坯房装修后出租的话，无异于一次二次投资；问题是等到再出售时，房源的价值还是个未知数。
还有开发商也表示：“鼓励开发商将房源出租这一举措无疑是为了尽快降低楼市的高库存，其初衷也是为了楼市健康有序发展，但对于开发商来说，大的阻碍还是资金问题。大部分开发商拿地、开发、建楼的资金来自银行抵押贷款，需要尽快卖出房源回笼资金来帮助资金健康运作。而租赁房装修的资金筹措起来比较困难。”
当然也有开发商认为，就目前的楼市而言，房源存量过大，购房者观望气氛浓厚，未来可能会转向出售和持有并重。“如果市场一直僵持的话，综合市场的因素，那么持有房屋出租是可以考虑的。”一家酒店式公寓项目的开发企业负责人表示。
租房还是买房
购房者们很纠结
以租代买，购房者们怎么看待这个问题呢？采访中，湖城市民们众说纷纭，各有各的观点。
刚入职场的年轻人小吴认为，如果开发商将存量房源装修后出租的话，跟买新房入住的区别也就不大了，房子只是生活中的一部分，没必要牺牲自己生活的品质和生活的意义而去买房子。“房子不等于家！买了属于自己的房子，却要还几十年的房贷，等于给自己套上了一个无形的枷锁。与其被锁在一个小小的房间里，不如给自己一点自由的空间，租房度日。”
“房子在中国人的心目中就像大树的根一样，有房才有根，才有家的感觉。租的房子总感觉像浮萍一样，不停的晃动；而自己就像一支蒲公英，没有着落，随时都有可能被风吹走”。毕业后来湖州打拼多年的白领童女士说，“租房子每个月也需要一笔不小的费用，与其每月交房租给房东，替房东养房子，还不自己借点钱付首付，然后每个月还房贷。”
先租后买，先小后大，量力而行，循序渐进，是专家们呼吁的住房消费原则。道理人人都懂，但现实却不会按照道理的剧本上演。租房多年的陈先生告诉笔者说：“当房奴不好受。如果条件合适，我还是愿意选择租房子。”而现实是，他一年半以来，搬家5次。搬家的原因各异：房东涨价、中介违约、设施故障无法使用而中介拒绝维修、合住的人卫生习惯较差……“不是我不想租，实在是租房伤不起”，成为众多年轻租房者的心态。他们表示，如果住房租赁市场规范的话，租房确实是个不错的选择。
开发商当房东
需要政府出台相应的政策
据了解，开发商“以租代售”并非天方夜谭，在上海、北京、广州等一线大城市早有类似的成功案例。2013年，上海市便在长宁、嘉定两区试行政府代租存量房源来扩大公租房供应量。上海还有不少专业的二手租赁管理公司。
业内专家表示：就目前湖州楼市市场而言，目前商品房存量高企，而有能力买房的比例毕竟不高，买不起房就只能选择租房，所以，租赁市场潜力还是比较大的。当然，要实施这项政策需要一个长期的规划。首先，一个好的消费理念，也需要好的消费环境。鼓励开发商当房东，出租开发商持有的存量房源，就必须对租赁市场进行规范管理，建立房屋租赁法律法规、规范住房租赁市场价格等等。其次，这涉及到开发商的转型。开发商要对现有房源进行梳理，哪些房源用于出租，针对什么人群出租，再根据定位人群进行装修，再统一出租，这个过程不是一蹴而就的。
综合湖城楼市市场表现及国内一线城市“以租代售”的成功案例来看，开发商由开发销售向租售并举转变，通过新房市场和租赁市场的结合，衍生出新的盈利模式，或将是未来发展的大方向。但是因为住宅的租赁不高，专业人士建议，要想快速培育湖州的存量房租赁市场，政府方面应当尽快出台各种政策，如减税，资金补贴等，并加大市政建设，增加商业、交通配套方面的投入。
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