[摘要] 截至目前，国内上市房企业绩半年报的发布已达尾声。在房地产全行业进入新的发展时期后，房企盈利能力也开始下降，相关机构的统计数据显示，沪深A股125家房企平均净利润率历史首次跌入个位数，品牌房企在保持较强增长态势的同时，中小房企则面临去库存和业绩下滑的窘境。
截至目前，国内上市房企业绩半年报的发布已达尾声。在房地产全行业进入新的发展时期后，房企盈利能力也开始下降，相关机构的统计数据显示，沪深A股125家房企平均净利润率历史首次跌入个位数，品牌房企在保持较强增长态势的同时，中小房企则面临去库存和业绩下滑的窘境。尤其值得关注的是，在多数房企寻求多元化发展的同时，部分中小房企正逐渐剥离房地产业务。
房企半年报业绩分化 部分中小房企营收下滑超50%
日前，持续了两个多月的房企业绩报告发布终于画上句号。从各家披露的业绩数据来看，可谓几家欢喜几家愁，强者恒强的趋势再次突显，而部分中小企业不免坠入营业额与利润下滑的低谷。
来自各家房企官网及中原地产研究部的统计数据显示，上半年125家房企营业收入达到3989亿元，相较于高额的营业收入，125家企业的净利润只有364.5亿，净利润率9.1%，首次历史性地跌下10%。
综合来看，不少品牌房企依然保持了较强的发展势头，在上半年交出了较为满意的答卷。其中，作为房地产行业的龙头老大，万科的业绩受关注。8月17日万科中期业绩报告显示，上半年公司累计实现销售面积902.6万平米，销售金额1099.6亿元，同比分别上升9.9%和9.0%，成为在上半年就实现业绩过千亿的房企。
其他品牌房企业绩也有不俗表现。其中，恒大地产合约销售额871.1亿，净利润132.9亿，同比分别增长25.7%和40%。保利地产上半年营业总收入425亿元，同比增长25%，净利润50亿元，同比增长30.88%。不过，也有部分品牌房企出现营业收入下滑，如远洋地产上半年实现营业额151.07亿元，同比下跌15%；华远地产实现营业收入21.88亿元，同比减少42.75%，净利润1.33亿，同比减少43.7%。
相对大型品牌房企而言，部分中小房企营业收入和利润下滑明显，表现令人担忧。其中，中茵股份、渝开发、荣安地产、天保基建、中弘股份、格力地产等企业营业收入降幅超过50%。净利润方面，万通地产、荣安地产、珠江控股、中房股份、渝开发、云南城投下降超过50%,而中航地产利润下降高达325%、中房股份下降约315%。
对此，同策咨询研究部总监张宏伟对中新网房产频道表示，由于2014年住宅市场低迷，甚至还有大降价的现象发生，导致企业在此阶段销售利润率表现不高，甚至出现下滑。在中原地产首席分析师张大伟看来，房企融资成本持续增加，土地竞争激烈等因素都吞噬了房企的利润。
多元化发展 房企纷纷转型
房企业绩分化日趋明显、净利润率整体下滑的背后，企业要想要做的事情会更多。现如今房地产市场已告别黄金十年，进入高成本、低的白银时代，如何在激烈的竞争中生存下来并保持稳定增长，成为企业发展的关键。
据中新网房产频道梳理发现，不少房企已经宣布寻求战略转型，不断扩展业务范畴。万科在业绩报告会上表示，上半年在做好传统业务的同时，也在加大对物流地产、租赁公寓、教育、度假、养老等新型地产业务、以及物业服务、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。
同时，恒大地产不断扩展延伸产业链，先后进军体育、矿泉水、牧业、医疗美容等领域，事实证明，恒大的房地产外业务对业绩增长带来不少贡献。而万科、绿地、华润置地等陆续打通银行融资渠道，或控股或入股，进军银行业，类似相关房企转型的案例还有很多。
不过，与以上品牌房企的多元化发展相比，一些中小房企就没有那么幸运了，未来他们可能在房地产业务中逐渐淡去。近日，浙江广厦发布公告，声称房地产业将在未来3年内逐渐退出公司的主业范畴，今后公司将集中精力进军影视文化产业。同时，海德股份、华丽家族、莱茵置业等也在筹备退出深耕多年的房地产业，其中莱茵置业已正式宣布更名为莱茵体育，全力发展体育事业。
谈及企业的转型发展，研究总监严跃进对中新网房产频道表示，多元化、非房地产化其实并非房企寻求新盈利增长点的有效方式，很多房企盲目进入陌生行业，存在新行业操盘经验不足的风险。
“建议部分房企要以不变应万变，夯实传统营销服务，同时做好城市进入的风险判断。在融资方面需要注意财物成本的把控，只有这样才能真正促使盈利水平的继续增加。否则，盲目转型或继续拖累房企的经营。”严跃进说。
张宏伟也表达了同样的担忧：“时至今日，品牌房企开始‘跨界’华丽转身的背后并非一帆风顺，在遭遇2014年房地产行业低迷期之时，房企试图转型的愿望与实际布局的情况来看还相差甚远，甚至还面临转型过程中的‘生死劫’”。
谈及楼市下半场，张宏伟分析称，未来房地产市场竞争将转向企业核心能力的竞争，此时，房企转型应该积极强化自己的竞争优势，比如及时调整发展节奏及布局战略，同时强化楼市下半场房企的核心竞争能力。
半数中小房企或退出大鱼吃小鱼刚刚开始
近期部分退出房地产的开发商:
8月18日, 浙江广厦 公告称拟用三年时间退出房地产业,转向影视文化行业。
8月17日, 宝安地产 公告, 中国宝安 拟向东旭集团转让宝安地产15%的股份,集中资源发展新材料、新能源企业。
8月17日, 莱茵置业 公告,公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司,剥离地产,全面转型体育产业。
5月,江西 中江地产 作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎投资。
2月,上海证大集团董事长戴志康宣布不再追加房地产投资,后逐渐将旗下资产转让。
罗韬
住在成都的郑慧佳(化名)在一家当地知名的房地产公司上班,工作一直比较稳定收入也很可观,可是近日她却在考虑是否要跳槽。“公司内部岗位调整,希望派驻我到四线城市的项目上,可我不太希望离开成都。”郑慧佳告诉《财经日报》记者,她面对的情况,是很多当地房地产公司都采用的“隐形裁员”手段。
曾经一个售楼小姐也能年收入100万的时代已经结束,当房地产的白银时代到来,也意味着传统开发模式的寿终正寝,那些无力转型或开拓新增长领域的中小房企只能被挤出这个行业。
8月18日,绿地集团借壳 金丰投资 正式登陆A股市场,成为全球大房企绿地控股(600606.SH)。同一天,曾作为上市百强房企的浙江广厦(600052.SH)却在当日公告里面称拟用三年时间退出房地产业,转向影视文化行业。
多家房企高管均向《财经日报》记者表示,面对日益竞争的市场环境,未来至少有半数的中小房企将选择退出这个市场,随着行业不断成熟,未来的集中度也会越来越高。而目前看来,行业“大鱼吃小鱼”的故事,只是刚刚开始。
中小房企退出潮
杨宇(化名)在中国西部一个四线城市从事房地产建筑工作,用之前的话来说,就是“包工头”。去年开始,他已经感觉到生意越来越难做,开发商拖欠垫款的时间越来越长,有的甚至希望拿房子来抵扣垫款。
“这个城市很多项目开发商都直接跑路,那些买了房子的人只能找政府,而政府为了平息这样的事件已经接管了不少烂尾项目。”杨宇告诉记者。
之前杨宇所在的城市伴随中国的良好房地产市场行情,价格高炒作到了7000元/平方米,而随着市场降温很多楼盘也只能卖到4000元/平方米。此外,之前当地并没有知名的开发商进入,而随着万达、金科等品牌开发商进入,这个小城的中小房企们压力就显得更大。
《财经日报》记者不完全统计,今年以来在京沪产权交易所待售房企股权总权益金额已经超过130亿元,其中有超过20家房企出售100%的股权。
在停牌近一个月后,宝安地产(000040.SZ)日前宣布,公司大股东中国宝安已与东旭集团签署《股份转让框架协议》,将7039万股股份转让给东旭集团(占总股本15%),总价11.97亿元。此次转让前,中国宝安持有宝安地产19.8%股权,处于质押状态;转让完成后,中国宝安持有宝安地产股权将降至4.8%,已经基本退出地产业务。
8月17日,老牌房企莱茵置业(000558.SZ)公告称,公司更名为莱茵达体育发展股份有限公司,经营范围变为实业投资,包括体育活动的组织、策划,体育场馆的设计、施工、管理及设备安装等,剥离地产,全面转型体育产业。
8月,在南京开发银河湾福苑、银河湾花园、银河湾紫苑等多个楼盘的华光地产,在江苏省常州市天宁区人民法院公告中,正式被宣布破产清算。这个曾经也是百强房企的南京当地开发商在今年早些时候就爆出资金链问题,而后不得不面临破产清算。
5月,江西省目前的A股房地产上市公司中江地产(600053.SH)作价41.5亿元将房地产业务卖给了九鼎投资。
2月,上海证大集团董事长戴志康宣布不再追加房地产投资,后逐渐将旗下资产转让。
分化加剧
上述房企的退出从半年报中也能窥见一斑。
《财经日报》记者不完全查阅房企中报发现,在已公布半年报的上市房企中, 阳光股份 (000608.SZ)、 世纪星源 (000005.SZ)、莱茵置业、 蓝光发展 (600466.SH)均处于亏损。
比如在今年刚完成上市的蓝光发展就在日前半年度业绩报告显示,上半年公司归属于上市公司股东的净利润为-3.45亿元,较去年同期亏损进步一加剧。对此,蓝光发展对此的解释是由于项目结转原因利润将出现在下半年。但是事实上呢?曾有一位业内高管告诉本报记者,之前蓝光发展一直在成都的市场位列,但是随着保利等大牌房企进入成都以后,逐渐取代当地房企占据市场优势地位,众多当地的中小房企面临巨大考验。
莱茵置业也不好过,其半年报显示归属上市公司股东的净利润为-2593万元,同比减少203.74%。首创证券分析师王剑辉表示,莱茵置业接近90%项目集中在供需相对平衡、龙头企业重兵布局的江浙地区,市场竞争异常激烈,而公司在传统地产业务方面管理能力的欠缺又进一步挤压利润空间,导致经营压力持续增大。
同策咨询研究总监张宏伟等多位人士分析认为,中小房企选择退出大致有几个原因:
首先,融资难度加大。就银行而言,目前房地产已经属于产能过剩行业,谨慎贷款是共识。对于信托而言,随着行业下行目前已经没有了“刚性兑付”的神话。而对于私人融资,多地均爆出开发商跑路的情况。如张家口新基业房地产开发公司、蔚县万盛房地产公司等都因此而导致项目停滞。
其次,中小房企为了生存和发展,往往追求比大型房企更快的增长速度,经常采取疯狂高价抢地的激进战略。面对高价土地,中小企业独立开发的难度越来越大,若是没有实现高周转就会陷入资金危机。
此外,由于地产行业已不属于高利润行业,大型房企基于资源和规模优势,把建筑、人工、资金等成本控制在低范围内。而中小企业无论是资源、人才都相对匮乏,成本也会更高。
张宏伟认为,在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下,楼市已经进入下半场,房地产行业也将呈现出规模化聚集与并购重组频繁发生的特征,终推动市场集中度越来越高。
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