[摘要] 2012-2013年度随着中国房地产产业全面回暖与行业规模不断壮大，调控政策逐渐趋稳，住房需求持续释放，住房企业销售表现普遍良好，虽然三、四线城市交易量价整体表现一般，但2013年第一季度一、二线城市刚性需求与改善性需求的高位延续与持续释放，致使全国整体住房市场交易量价齐升，超出预期。
2012-2013年度随着中国房地产产业全面回暖与行业规模不断壮大，调控政策逐渐趋稳，住房需求持续释放，住房企业销售表现普遍良好，虽然三、四线城市交易量价整体表现一般，但2013年季度一、二线城市刚性需求与改善性需求的高位延续与持续释放，致使整体住房市场交易量价齐升，超出预期。同时房地产产业集中度进一步提升，强者恒强甚至更强的局面进一步凸显。大型房企规模与业绩迅速增长，而中小房企市场份额逐渐萎缩，生存发展前途堪忧。
1、企业数量发展进入缩减区间
从企业数量来看，随着产业集中度的持续提升，大量的中小企业逐渐被挤出，2013年住房企业约为5万余家并且仍有进一步缩减的趋势。而规模较大、财力雄厚的住房企业经营范围也普遍跨度广泛，除建筑工程、物业管理外，还主要集中在能源开发、国内、国外贸易、批发零售、高新技术等领域。部分被勒令退出住房市场的央企依旧涉足住房产业，甚至不退反进。
2、销售额涨势明显
2012-2013年度住房企业商品房销售额与销售面积均涨势明显，2012年第四季度与2013年前三季度销售总额为7.8万亿元，比2011年第四季度与2012年前三季度6万亿元的销售额同比增长30%。在供需矛盾突出的一线城市，住房企业通常通过多元化的营销模式和异质化的住房产品来吸引顾客，降价促销的策略并不常见。相反在大多二、三线城市，由于住房企业面临较大的去库存压力，以价促量仍然是保证高周转率的有效销售策略。
土地购置方面，房地产企业回流一线城市推高地价，一、二线城市地王频出的火热景象与一路走低的房企土地购置面积总量形成鲜明对比。由于一线城市住房市场量价齐升、利润空间巨大，而二、三线城市房价持续疲软，许多之前因躲避调控政策而逃离北上广的住房企业纷纷重返一线城市。同时中国住房企业的海外投资热情继续高涨，万科、绿地、碧桂园等十多家房企巨头在海外投资规模已逾600亿元，其中大部分项目位于海外华人购房需求旺盛的发达国家，投资主要集中在住宅和旅游地产，也包括少量商业地产项目。
4、融资额高速增长，资金链压力有所缓解
与住房销售、开发投资变化趋势相同，住房企业的融资额也呈现高速增长态势，资金链压力得到缓解。2012年10月至2013年9月，住房企业到位资金总额11.61万亿元，比2011年10月至2012年9月的8.95万亿元超出2.66亿元，增幅为29.7%。同时拥有海外融资平台的大型房企，或倾向于加大发行海外债券的力度，或通过银团贷款这种规模大、利率恰当的模式从海外募集资金，以期增强资金流动性并调整长期债务结构。2013年1月就有17家房企通过境外融资渠道获取420亿元资金，超过2012年海外融资总额的50%。海外融资额增速在2013年第二、三季度也都一直保持在20%以上。
二、中国住房企业的主要问题
1、房企盈利能力有所降低
虽然房地产行业盈利能力各项财务指标均高于全部国有企业平均值，但是2012年度净资产率、销售率以及成本费用利润率都出现不同程度的下滑，其中销售率下滑最快，达到4.4个百分点。在上市房企中，营业利润下滑的企业从2011年的26家激增至87家。究其原因，表面是由于销售额以及净资产进入高速增长通道，其增速快于利润增速，导致财务指标基数变大、指标数值变小。而根本原因则是企业成本控制能力较弱，住房企业普遍重视外部销售投资，疏忽于企业内部成本控制。随着市场环境中销售、融资、土地以及人力成本的上升，费用压力挤压利润空间也自然成为住房企业面临的巨大问题。
2、负债水平高、周转速率慢推高房企财务风险
2012-2013年虽然房企销售表现良好，大量资金快速回笼，但为了填补开发投资额的缺口，融资额也迅猛增长。其中，国内贷款累计同比增长率在2013年9月达到36.1%，是除自筹资金和销售回款外房企最主要的资金来源。同时，108家沪深上市住房企业中有94家在2013年第三季度的存货周转率小于1次，虽然略好于2012年同期的96家，但存货周转率仍然急需提高以消化存货，增强现金流。因此，住房企业居高不下的债务水平与缓慢的存货周转效率相叠加就会成倍增长企业债务违约的风险，危及企业生存发展。
【延伸阅读】
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