[摘要] 房地产归根结底是一种消费品，以往那种在恐慌性需求、投资型需求驱动下的疯狂抢购时代逐渐远去。因此，行业转型势在必行，从考虑怎样用持续上升的价格吸引消费者购买，转向通过提供更好的居住环境、更优质的物业服务以提高业主满意度。
“商业地产过剩必死。”这是德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平在2014年博鳌房地产论坛上的当头棒喝。
但首创集团董事长刘晓光并没有被上述“死亡预警”吓倒。这位在中国房地产行业浸淫近20年的一线大佬，最近忙着做一件事：研究商业地产的转型模式。
“我们已经总结了16种新模式。”刘晓光告诉《每日经济新闻》记者，他拿起桌上的资料翻到其中一页，向记者展开自己的研究成果，其中包括亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等。
业内人士分析称，在当前经济“新常态”下，中国经济未来的增长方式必然将从单纯依靠投资拉动的增长模式，逐渐过渡到消费拉动经济增长的模式。房地产归根结底是一种消费品，以往那种在恐慌性需求、投资型需求驱动下的疯狂抢购时代逐渐远去。因此，行业转型势在必行，从考虑怎样用持续上升的价格吸引消费者购买，转向通过提供更好的居住环境、更优质的物业服务以提高业主满意度。
“商业地产不创新就得死”
“我有一个问题想了10年没想通，在座各位如果想通了，麻烦告诉我：国内的商场空置率会很高，这些空置的房除了养老鼠之外，还有什么用处？”在刚刚结束的这场探讨房地产下行通道的博鳌论坛上，恒隆地产董事长陈启宗的一席话引起业界热议。
经济学家樊纲说，住宅地产目前还有所控制，所以我们还有信心说它是软着陆。而一些没有被控制的领域，未来风险会更大，引起市场的波动会更大，值得大家高度警惕。因为目前政策层面仍处于真空期，市场层面隐藏着各种风险。
他所说的“没有被控制”的房地产领域，就包括商业地产。对于商业地产，蔡洪平在本届博鳌房地产论坛抛出了惊人言论：商业地产过剩必死无疑，商业地产很难整合，目前有2986个Mall,这么多的商业地产，泡沫将会被挤破。
然而，作为上述论坛参与者，刘晓光坚信商业地产仍将是未来新的引爆点，但前提是需要不断的变革创新。
首创的改变出现在四年前。早在2010年，住宅市场受限购政策影响，商业地产被视为“安全岛”，一众开发商开始加码这一领域。也正是此时，首创置业提出了在大城市周边或城际之间打造以奥特莱斯折扣为龙头的多种商业业态集群。
奥特莱斯的出现开启了首创商业地产之路的新起点。在现代零售商业中，“奥特莱斯”专指由世界著名品牌折扣店组成的大型休闲体验式购物中心。在首创置业规划的奥特莱斯项目中，周边还有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，集消费、娱乐休闲和居住为一体，刘晓光将其称为“新城市中心”或“新都市”。
但对首创来说，奥特莱斯并不是一个简单的命题。从首批入市的北京房山奥特莱斯项目情况来看，运营困难、招商不利等质疑不断出现。“一个奥特莱斯项目没有10亿都开不了，前几年还得赔。”刘晓光对《每日经济新闻》记者直言，这是一个很痛苦的阶段。
大量资金的沉淀是奥特莱斯这类项目对于开发商的考验。有业内人士告诉记者，一般的奥特莱斯项目，如果商业地产部分的面积在30万平方米左右，需要沉淀的资金可能要超过20亿才能运转起来。因此，运营一个奥特莱斯项目，需要同时配合住宅的快速销售来回笼资金。
“所以这需要开发商联合起来，有资金的、有土地的一起来做。”刘晓光抛出了这一解决方案。
然而，对首创来说，一方面考虑通过联合开发降低风险，一方面却更希望垄断产业链来增强话语权。
“我的志向是买下一家品牌管理公司。”刘晓光表示，目前在奥特莱斯的运营中，一部分是通过跟品牌管理公司商谈，另一部分是跟品牌合作直接开店，但后者的占比很小，要大规模发展就需要依靠品牌管理公司的运营能力。在刘晓光看来，商品渠道与价格话语权是决胜的关键。
商业地产亟需与其他行业抱团
商业地产之所以成为一个越来越艰难的行业，这与供应量巨大、同质化严重以及电商冲击不无关系。英国皇家特许测量师协会(RICS)2014年第二季度中国商业地产调查显示，商业地产指数有所下滑，租户市场情绪指数(OSI)和投资市场情绪指数(ISI)均落入负值，分别为-12和-6,这是自2009年初以来第二次出现如此颓势。在此背景下，如何突围成为各个开发商共同面临的问题。
“我一共分析了16种新型的商业形式和业态，我们的模式需要转换。这个模式转换的基本点就是把不同产业的价值点与地产进行融合，通过模式转变，建立我们新的发展方向。”刘晓光对《每日经济新闻》记者表示。
他举例说，“法国机场附近的一家购物中心，面积达20万平方米，按理说很少会有人愿意跑去机场附近逛街，那家购物中心却人潮涌动，为此我去考察了两次。我还去参观过一些80后热衷的居住区，发现他们更青睐将购物、娱乐、居住融为一起的区域。”
在他介绍的16种新型商业模式中，《每日经济新闻》记者了解到，亲子家庭购物消费一体化的购物中心、传统购物中心的再改造、将大型商业设施切成碎片化的商业街、适合中小城镇的专业化购物场所、轨道交通商业、细分体验店等都将成为未来商业地产发展的可能方向。
“未来我们可能会有30%的业态设定为体验式消费，同时加强与互联网的结合。”刘晓光告诉记者，目前首创拥有12万客户，怎样充分挖掘用户需求，并给他们提供有针对性的服务最为关键。
“市场在逼着我们做研究，不光是研究商业，还包括其他服务如何流入，而庞大的客户群又要如何运用。”在刘晓光看来，新的形势下，房地产行业也迎来了新的发展机遇，“未来的房地产市场将进入更加细分化的阶段，要不断挖掘特色，完善产品服务，进行新的战略选择。当然具体方案还要细分，比如产品从单一走向融合，业态从开发商走向运营商、服务商，市场从国内业务转向海外业务，资源配置从低能级的配置走向高能级的配置，运营模式要从线下走到线上，线下平台可以与互联网资源嫁接。”
【延伸阅读】
曾经专注于住宅的万科，去年在商业地产上有了大动作，今年上半年仅北京地区1/3的销售贡献就来自于包括商业、写字楼在内的非住宅板块；去年的地产界黑马泰禾集团位于北京的商业综合体也即将面世，并且宣布未来五年将在布局20座泰禾广场。在楼市进入下行通道之时，越来越多的开发商将鸡蛋分开放在了不同的篮子里，其中商业地产成为了另一重头戏。但是，商业地产过剩及风险加大的言论。业内人士认为商业地产更加考验开发商对于市场的判断、资金的实力以及营运的能力，或许只有不到一成的开发商能够跨界成功。
消化力不足的风险
“除了北京、上海等一线城市要扩大规模以外，其他城市我还是比较慎重进入的。尤其是在三四线城市，那些商场、写字楼，除了养老鼠还能做什么？”在刚刚闭幕的博鳌房地产论坛上，恒隆地产董事长陈启宗的这句疑问，引起了众多业内人士的讨论。他们出奇一致地认为，房地产企业在不断进入商业地产的同时，必须意识到诸多不确定因素或导致的经营风险，其中城市消化力不足以及产能过剩的问题已经凸显。
“目前，部分二线城市商业确实已出现趋于饱和的态势。”德意志银行亚太区投资银行执行主席蔡洪平举例称，沈阳目前就有18个新建的购物中心，至少有30%的过剩，而在杭州，去年包括万达、华润、绿地等多家企业均集中购入纯商业用地，“如此大规模集中兴建，这个城市真的用的着吗”？
除数量上的过剩以外，让业内感到更加担忧的是，商业地产的同质化也加大了开发商商业物业运营的难度。一位开发商感叹：“现在很多购物中心都在强调体验式，从而增加餐饮比例，但好的体验不等于提高餐饮，我们需要那么大的餐饮比例吗？”
在业内人士看来，一个城市究竟需要多大量的商业体、需要何种商业模式，其实很难科学测算，但是要与当地的经济发展水平、相关产业的发展、普通老百姓的消费能力等因素相匹配，不同地区商业地产的布局和结构都值得寄希望于商业地产的开发商认真研究。
资金考验转型率
在福晟集团有限公司董事、常务副总裁何建华看来，越来越多的开发商进入商业地产无非就是为了追求利润。“与住宅相比，商业地产周期长、风险高，但是利润也很高，尤其是在比较好的地段拿地时，不做商业地产实在太可惜了。”
当然，其中也不乏多元化、多业态潮流的盲目跟风者。虽然早有涉足商业地产，但对于首创集团而言，商业地产的转型路走得不算顺畅。首创董事长刘晓光在博鳌房地产论坛上向北京商报记者表示：“一个房山奥特莱斯投资就花了七八亿元，后期运营也需要3亿元，而且开业前几年一直是不赚钱的，我们经历了很痛苦的阶段。”
在刘晓光看来，对于中小型开发商来说，拿出10亿元仅深耕一个商业地产项目是可望而不可即的。“商业地产资金占有率高、回收周期长，还必须有充足的资金维持一些商业地产项目的滚动式开发。仅这一项就是很多开发商没有办法做到的，因此从住宅跨界商业地产，我认为成功转型率连1/10都到不了”，刘晓光如是说。
因此，住建部政策研究中心主任秦虹指出，商业地产经营特征和现状，将倒逼资产证券化的发展。“资产证券化可以保证物业经营权的完整性，有利于提高经营水平和化提升商业价值，同时也能分散商业地产的风险。”
商业地产的互联网时代
业内人士普遍认为，商业地产过剩与集中兴建有关，更离不开电商对零售业态的冲击影响，直接动摇着投资者和消费者对商业地产的信心。这也为转型中的商业地产开发企业提出了新的要求。
“中国的房地产市场，特别是商业地产是一个被互联网影响的市场，如果商业地产不跟互联网结合，可以说基本上是没有声音或者是没有前途的。”金地商置集团执行总裁徐家俊表示，为了顺应新形势，目前金地的传统商业在发生改变，也开始尝试触网以及跟新媒体、新技术融合。
刘晓光也介绍，在对国外16种商业地产形态和模式完成考察后，首创也将在未来商业地产板块中加入更多互联网元素，旗下客户俱乐部网站目前已经上线。
但也有开发商表达出了迷惑：“人人都在讲商业地产的互联网化，但是至今都是小打小闹，没有可参考的成功案例，就连行业老大万达的电商平台也还在十字路口徘徊，我们更不知如何下手了。”而另一位不愿具名的开发商也表示：“互联网是个烧钱的行业，国内又有哪家开发商能像万达一样首期投资就能拿出50亿元呢？”
除了形态模糊、资金缺乏以外，随着O2O越来越多地被运用，商业地产开发投资又将面临新的问题。中国社科院财经院副院长荆林波就曾提出：“现在90%的企业根本没有实力和大的互联网公司去做对接，因为一旦对接，你所有的长项会全部成为你的短板，你的客户资源是最宝贵的，但对接互联网，客户资源就很容易流失掉。”
北京商报记者 赖大臣 阿茹汗/文 张笑嫣/摄
记者手记
开发商为何做不了商业地产
简单地把商业地产的不成功归罪于过剩的供应显然并不全面，的确，按照通常惯例人均商业面积在1.2平方米较为合理，但是目前上海的人均商业面积已达2.5平方米，而东京、纽约这一数值更高。
从中国目前的市场来看，真正关注于商业地产的企业并不多，而更多的是房地产开发企业逼不得已而为之的项目，拿地配备的商业地块比例越来越高，又不让建商住项目，不做商业地产做什么？赶鸭子上架的结果就是门外汉的产品越来越多，这样能成功才怪。
不久前一篇《开发商做不了互联网》的文章引起了笔者关注，不妨套用一下，为何开发商做不了商业地产。首先，先天本质决定了开发商不适合做这一产业。需要先认识什么是开发商，房地产开发一般指房地产开发企业（即开发商），以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设，到销售等一系列经营行为。其核心就是出售，而商业地产是不能出售的，要持有，要靠运营来获得价值，而在过去的数年中开发商已经习惯了赚快钱，这样急功近利的思维是做不了商业地产的，SOHO中国就是典型例子。
其次，运作模式与商业地产不合拍，我们知道住宅开发的资金一般全是短期的贷款，3-5年为一个周期，决定了开发商必须以出售来偿还贷款，而一个成功的商业项目需要的资金投入周期要比这个长得多，因此在资金层面上缺乏支撑，那么开发商就照猫画虎的美其名曰采取轻资产的模式来运作，这显然就是一个变通的方式，借助资本的钱才渡过养商期，而最终成功案例能有几个呢？除了万科这样的企业具有这样的号召力，其他企业又能如何呢？
最后，商业地产大举发展的时机尚未来临，我们正处于城镇化快速发展期，许多小区还空空如也，你又怎能期望动辄几万平方米的购物中心人潮如织呢？
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